La Generalitat presenta un mapa de oportunidades urbanísticas elaborado tras la dana de 2024. Paterna, Torrent y Sagunt concentran algunos de los mayores ámbitos de crecimiento potencial, mientras el Consell defiende un modelo residencial que tenga en cuenta las inundaciones, las infraestructuras y el transporte público.

Un nuevo mapa urbanístico después de la dana

La reconstrucción de Valencia después de las inundaciones del 29 de octubre de 2024 plantea una pregunta que va mucho más allá de reparar lo destruido: ¿dónde deberían levantarse las viviendas y los polígonos industriales del futuro para evitar que una nueva riada vuelva a provocar daños semejantes?

La Generalitat Valenciana ha presentado un estudio técnico destinado a responder a esa cuestión. El documento localiza 1.642 hectáreas de terrenos con potencial para nuevos desarrollos residenciales en el área metropolitana, con una capacidad estimada de 138.663 viviendas.

Se trata de un análisis de planificación territorial que utiliza la cartografía posterior a la dana, las condiciones de inundabilidad y otras limitaciones urbanísticas para identificar los terrenos que podrían resultar más adecuados para futuros crecimientos.

El trabajo ha sido elaborado bajo la dirección del arquitecto y urbanista Alejandro Escribano, con la participación de los ayuntamientos del ámbito estudiado.

En su presentación han intervenido el presidente de la Generalitat, Juanfran Pérez Llorca; el vicepresidente tercero y conseller de Medio Ambiente, Infraestructuras, Territorio y de la Recuperación, Vicente Martínez Mus, y la alcaldesa de Valencia, María José Catalá.

El presidente autonómico ha defendido que el documento permitirá combinar la necesidad de vivienda con la prevención de inundaciones.

Sin embargo, el propio Consell ha reconocido que no constituye una reclasificación automática de terrenos ni autoriza por sí mismo la construcción de viviendas.

Paterna, Torrent y Sagunt concentran buena parte del potencial

La identificación de suelo no se reparte de forma uniforme por todo el territorio metropolitano.

Según el desglose del estudio difundido este 7 de noviembre, Paterna, Torrent y Sagunt reúnen una capacidad estimada conjunta de 79.164 viviendas, más de la mitad del total.

En Paterna se ha identificado un ámbito de 279 hectáreas en el entorno de la CV-35, con capacidad teórica para 34.854 viviendas.

Torrent aparece también entre las principales zonas de crecimiento, con 329 hectáreas en el sector oriental del municipio.

El análisis recoge además ámbitos en Picassent, la Pobla de Vallbona, Manises, Bétera y la propia ciudad de Valencia. Valencia Plaza+1

Estos datos no significan que se vaya a construir inmediatamente en los terrenos identificados.

La transformación urbanística requiere superar procedimientos administrativos y técnicos, además de comprobar los servicios necesarios para atender a la futura población.

El acceso por carretera, las conexiones de transporte público, el suministro de agua, el saneamiento, los centros educativos y los equipamientos sanitarios forman parte de las necesidades que deben acompañar cualquier expansión residencial importante.

¿Qué significa realmente disponer de suelo para 138.000 viviendas?

Esta es una de las cuestiones fundamentales del anuncio.

El estudio calcula la capacidad potencial de determinados ámbitos, pero no equivale a un programa público de construcción de 138.000 viviendas.

Tampoco significa que todas las parcelas pertenezcan a las administraciones o que puedan ponerse inmediatamente a disposición de promotores.

Los terrenos pueden presentar diferentes situaciones de propiedad, clasificación urbanística, disponibilidad de infraestructuras y necesidades de inversión.

Para desarrollar nuevas viviendas es necesario comprobar su situación legal, tramitar los instrumentos urbanísticos correspondientes y ejecutar, cuando proceda, las obras de urbanización.

Solo después pueden avanzar los proyectos edificatorios y las autorizaciones necesarias.

Por tanto, la capacidad recogida en el documento debe interpretarse como una estimación de planificación y no como un número de viviendas que ya estén en construcción.

La dana cambia la manera de planificar el crecimiento

La riada de octubre de 2024 puso de manifiesto la elevada exposición de numerosos municipios de l’Horta Sud a las inundaciones.

Viviendas, comercios, infraestructuras y polígonos industriales resultaron afectados por la entrada de agua y lodo.

La reconstrucción ha abierto un debate sobre los criterios que deberían aplicarse a los nuevos desarrollos urbanísticos.

No basta con encontrar terrenos libres de edificaciones. También es necesario estudiar el comportamiento del agua durante episodios extraordinarios de lluvia.

El análisis presentado por el Consell utiliza información cartográfica posterior al temporal y considera los condicionantes de inundabilidad.

El objetivo es evitar desarrollos residenciales e industriales en terrenos que presenten riesgos incompatibles con esos usos.

Sin embargo, debe distinguirse entre un suelo clasificado como no inundable en la cartografía empleada y la ausencia absoluta de riesgo.

La seguridad depende también de las características de la edificación, la red de drenaje, los accesos, el mantenimiento de las infraestructuras y la evolución de los escenarios hidrológicos.

PATRICOVA y nuevas exigencias para la edificación

El estudio se enmarca en una estrategia más amplia de revisión de la ordenación territorial.

Uno de los instrumentos mencionados por el Consell es el Plan de Acción Territorial sobre Prevención del Riesgo de Inundación en la Comunitat Valenciana, conocido como PATRICOVA.

La Generalitat está impulsando su revisión para incorporar criterios de seguridad reforzada.

Entre las medidas citadas figuran la elevación de las plantas habitables y las restricciones a determinados aparcamientos subterráneos.

Ambas cuestiones tienen una relación directa con los daños observados durante episodios de inundación.

Los espacios situados por debajo de la rasante pueden resultar especialmente vulnerables a la entrada de agua, mientras que la ubicación de zonas habitables a mayor altura puede reducir determinados riesgos.

No obstante, la aplicación de estas exigencias debe concretarse en los instrumentos normativos y técnicos correspondientes.

El anuncio del estudio no significa que todas esas medidas hayan entrado ya en vigor para cualquier nueva construcción.

Las obras hidráulicas pendientes siguen siendo esenciales

Pérez Llorca ha insistido en que la planificación urbanística debe acompañarse de actuaciones hidráulicas.

Entre las intervenciones mencionadas se encuentran los encauzamientos, las balsas de laminación y la eliminación de obstáculos que dificultan el paso del agua.

Estas obras pueden contribuir a reducir los daños en episodios de fuertes precipitaciones, siempre que respondan a estudios hidrológicos adecuados.

La prevención también requiere mantener los cauces, gestionar las escorrentías y mejorar la coordinación entre administraciones.

El presidente de la Generalitat ha destacado la interlocución con la Confederación Hidrográfica del Júcar y el papel de la Comisión Mixta en la reconstrucción.

La disponibilidad de suelo potencialmente apto no elimina, por tanto, la necesidad de invertir en infraestructuras de protección.

Otros 1.600 hectáreas para industria y logística

El informe no se limita al mercado residencial.

La Generalitat ha identificado también alrededor de 1.600 hectáreas con potencial para actividades industriales y logísticas.

La recuperación de la actividad económica constituye uno de los desafíos más importantes para los municipios afectados por la dana.

Numerosas empresas sufrieron daños en instalaciones, maquinaria, mercancías y redes de suministro.

El análisis de nuevos espacios para actividades económicas pretende facilitar decisiones futuras sobre localización empresarial.

No obstante, los desarrollos industriales también requieren comprobar las condiciones de seguridad, los accesos, el suministro energético y la compatibilidad con los núcleos residenciales y los espacios protegidos.

No todos los terrenos técnicamente disponibles son necesariamente adecuados para cualquier actividad industrial.

María José Catalá defiende un urbanismo preparado para nuevas inundaciones

La alcaldesa de Valencia ha participado en la presentación y ha relacionado el estudio con la necesidad de modificar los criterios utilizados antes de la dana.

Catalá ha defendido que las inundaciones demostraron las limitaciones de determinadas herramientas de planificación.

Entre las actuaciones que ha destacado figuran la actualización del PATRICOVA, los proyectos de parques inundables y el nuevo análisis del suelo metropolitano.

En el ámbito municipal ha mencionado también la revisión de las condiciones urbanísticas para determinados aparcamientos, como los previstos en altura en La Torre.

La alcaldesa ha señalado igualmente la planificación de depósitos de tormenta y los estudios sobre infraestructuras hidráulicas.

Estas medidas responden al propósito de adaptar la ciudad a episodios de precipitación intensa.

Más suelo no garantiza viviendas más baratas

Uno de los principales argumentos políticos del anuncio es la necesidad de dar respuesta al problema del acceso a la vivienda.

El incremento de la oferta residencial puede ser relevante en una zona metropolitana con una demanda importante, pero la relación entre suelo disponible y precio final no es automática.

El coste del terreno, las obras de urbanización, la financiación, la construcción, los impuestos y las características del mercado influyen en el precio de una vivienda.

También resulta determinante el régimen de las promociones.

El estudio no establece cuántas de las viviendas potenciales serían protegidas, cuántas se destinarían al alquiler asequible ni qué proporción correspondería a promoción privada.

Sin estos datos, no puede concluirse que la identificación de 1.642 hectáreas vaya a traducirse necesariamente en viviendas económicas.

La planificación territorial es una primera fase. La política de vivienda necesita después instrumentos que definan precios, destinatarios, financiación y plazos.

El futuro metropolitano exige coordinación entre municipios

La dimensión del estudio demuestra que el problema de la vivienda y la seguridad territorial no se limita al término municipal de Valencia.

Las decisiones sobre grandes desarrollos en Paterna, Torrent, Sagunt y otros municipios pueden influir en la movilidad, el empleo y la demanda de servicios en toda el área metropolitana.

Un crecimiento residencial importante puede multiplicar las necesidades de transporte, colegios, centros de salud y equipamientos públicos.

El modelo defendido por la Generalitat apuesta por crecimientos compactos y próximos a los núcleos urbanos existentes.

Esta orientación pretende evitar desarrollos aislados que dependan excesivamente del vehículo privado o requieran grandes inversiones para disponer de servicios básicos.

También obliga a analizar el impacto sobre el suelo agrícola y los espacios naturales.

En una provincia donde la huerta constituye un patrimonio territorial y productivo de especial valor, la expansión urbana debe examinarse con atención.

De un mapa de oportunidades a viviendas reales

El estudio presentado abre una nueva etapa de planificación para el área metropolitana de Valencia.

Su principal aportación consiste en ofrecer a los ayuntamientos una base técnica para valorar futuras posibilidades de crecimiento residencial e industrial con criterios de seguridad reforzada.

La cifra de 138.663 viviendas refleja una capacidad estimada, no un compromiso de ejecución.

El siguiente paso será determinar qué ámbitos pueden desarrollarse realmente, qué trámites requieren, cómo se financiarán las infraestructuras y qué tipo de viviendas se construirán.

También será necesario conocer qué proporción del crecimiento se destinará a vivienda asequible y cómo se protegerán los terrenos agrícolas y naturales.

La dana de 2024 dejó una lección sobre las consecuencias de la exposición al riesgo.

El desafío ahora consiste en transformar esa experiencia en decisiones urbanísticas que permitan atender las necesidades residenciales sin reproducir las vulnerabilidades del pasado.