El BOE publica dos nuevas normas tras el rechazo de las anteriores en el Congreso; el grueso de las medidas entra en vigor este 8 de octubre, mientras que la reforma de la renovación automática del alquiler se aplaza al 15 de noviembre y queda pendiente de superar la Diputación Permanente. BOE

El Gobierno ha vuelto a poner en marcha buena parte de su paquete de vivienda apenas unos días después de que el Congreso tumbara los decretos anteriores. Los nuevos textos recuperan numerosas medidas, pero incorporan modificaciones que afectan a inquilinos, propietarios, compradores de primera vivienda, grandes tenedores y viviendas turísticas. BOE

Dos decretos y dos fechas diferentes

El primero es el Real Decreto-ley 29/2026, que concentra la mayor parte de las medidas. Su entrada en vigor general se produce este jueves, 8 de octubre, aunque algunas disposiciones tienen calendarios específicos.

El segundo, el Real Decreto-ley 28/2026, modifica las reglas de duración y renovación de los contratos de alquiler de vivienda habitual y fija su entrada en vigor para el 15 de noviembre. BOE

Esta diferencia es importante porque los decretos todavía tienen que someterse al control parlamentario. Con las Cortes disueltas por las elecciones generales del 29 de noviembre, será la Diputación Permanente la encargada de decidir su convalidación o derogación.

Hasta 50.000 euros al 0% para comprar la primera vivienda

Una de las medidas con mayor impacto es el mecanismo TU CASA, destinado a facilitar la compra de la primera vivienda habitual.

El programa permitirá complementar la hipoteca bancaria con financiación pública. El préstamo podrá alcanzar el menor de estos dos importes: el 20% del valor de la vivienda o 50.000 euros.

El interés será del 0% y no habrá comisiones. La norma no establece un límite de edad para acceder al mecanismo, aunque parte de sus condiciones deberán concretarse mediante el correspondiente desarrollo. Fotocasa

La línea anunciada está dotada con 10.000 millones de euros y será gestionada a través del ICO.

Existe, sin embargo, una condición especialmente importante: las viviendas adquiridas mediante este mecanismo quedarán sometidas a limitaciones respecto a su posterior precio de transmisión.

Protección frente a los desahucios hasta 2030

El decreto mantiene también la suspensión, hasta el 31 de diciembre de 2030, de determinados procedimientos de desahucio que afecten a personas vulnerables sin alternativa habitacional.

La norma introduce además obligaciones para las administraciones ante determinados casos de vulnerabilidad, reforzando la búsqueda de una alternativa residencial o las correspondientes soluciones económicas.

La protección frente al desahucio vuelve así a convertirse en uno de los pilares del nuevo paquete aprobado por el Ejecutivo. BOE

Prórroga extraordinaria de hasta dos años

Los contratos de alquiler de vivienda habitual que reúnan los requisitos establecidos podrán acogerse, a petición del inquilino, a una prórroga extraordinaria por periodos anuales de hasta dos años adicionales.

Entre las condiciones figura que el arrendatario esté al corriente del pago y lo haya estado durante los meses anteriores establecidos por la norma.

Existen excepciones, como determinados supuestos en los que el propietario necesita recuperar la vivienda para sí mismo o para familiares.

Las subidas del alquiler también quedan limitadas

El paquete mantiene igualmente una limitación extraordinaria de las actualizaciones anuales de determinadas rentas hasta finales de 2027.

Cuando el alquiler ya sea superior al máximo aplicable conforme al sistema de índices de referencia, no procederá incremento. En los demás casos podrá existir un nuevo acuerdo entre propietario e inquilino y, en ausencia de pacto, operará el límite establecido por la norma. BOE

Contratos temporales y alquiler por habitaciones

Otra de las áreas que aborda el Gobierno es la utilización del alquiler de temporada para evitar las reglas del alquiler residencial.

La regulación pretende exigir que exista una causa temporal real que justifique esta modalidad contractual.

También se introducen límites para impedir que dividir una vivienda y alquilarla por habitaciones permita cobrar, en conjunto, cantidades superiores a las que corresponderían al arrendamiento completo en los supuestos regulados.

Más presión sobre determinadas operaciones especulativas

El nuevo texto vuelve a intervenir sobre determinadas compras de vivienda realizadas por grandes inversores y entidades que adquieren inmuebles o deuda inmobiliaria a precios muy inferiores a su valor.

Una de las diferencias respecto al decreto rechazado es que determinadas limitaciones se prolongan ahora hasta 2030, frente al horizonte de 2028 previsto anteriormente.

El Gobierno intenta así dirigir la medida específicamente hacia operaciones que considera especulativas, grandes tenedores y sociedades vinculadas.

Cambios para pisos turísticos

Los pisos turísticos tampoco quedan fuera del paquete.

Entre las medidas fiscales figura la aplicación de un IVA del 10% en determinados alquileres turísticos de corta duración, además de cambios que permitirán incrementar la presión fiscal municipal sobre estas viviendas en determinados supuestos.

La intención declarada del Ejecutivo es favorecer que una parte del parque inmobiliario regrese al mercado residencial.

La gran batalla está en la renovación automática del alquiler

El segundo decreto es políticamente mucho más complicado.

La reforma establece que, una vez alcanzada la duración mínima del contrato —cinco años cuando el propietario sea una persona física y siete cuando sea una persona jurídica—, el alquiler pueda prorrogarse por nuevos periodos de la misma duración si ninguna de las partes comunica su intención de terminarlo. BOE

El propietario mantiene el derecho a no renovar, pero deberá comunicarlo con seis meses de antelación, frente a los cuatro meses del régimen anterior.

El preaviso del inquilino permanece en dos meses.

Indemnización al inquilino si el propietario decide terminar el contrato

Esta es probablemente la medida más controvertida.

El propietario que comunique válidamente que no quiere continuar el alquiler deberá, con carácter general, indemnizar al arrendatario, salvo que concurra alguna de las excepciones establecidas.

Entre ellas se encuentran determinados supuestos de necesidad de la vivienda por el propietario o sus familiares, la falta de residencia efectiva del arrendatario o que este disponga de otra vivienda adecuada. BOE

La compensación se vincula al valor de referencia de la vivienda y al tiempo que el inquilino haya residido en ella.

Pero esta medida todavía no está vigente

Este punto es fundamental.

Aunque el decreto ya está publicado en el BOE, la renovación automática no comienza a aplicarse ahora.

Su entrada en vigor está expresamente fijada para el 15 de noviembre de 2026. BOE

Antes deberá producirse la votación de la Diputación Permanente.

Por tanto, si el decreto es rechazado antes de esa fecha, el nuevo sistema no llegará a entrar en vigor en los términos publicados.

El Gobierno recupera buena parte de lo que perdió en el Congreso

Los nuevos decretos no suponen empezar desde cero.

El Ejecutivo ha recuperado buena parte del contenido de las normas rechazadas el pasado 2 de octubre, aunque ha introducido modificaciones y ha diferenciado claramente el calendario de aplicación de ambos textos.

Para propietarios e inquilinos, por tanto, hay que distinguir dos escenarios.

Desde el 8 de octubre comienza a desplegarse el grueso del nuevo paquete de vivienda, con las excepciones previstas en la propia norma.

La gran reforma sobre la duración y renovación de los alquileres tendrá que esperar.

El 15 de noviembre aparece marcado en el calendario, pero antes habrá una votación decisiva.

Y será la Diputación Permanente, en plena campaña hacia las elecciones generales del 29 de noviembre, la que determine si esa segunda reforma llega finalmente a aplicarse.