Mercado Inmobiliario en España

El metro cuadrado alcanza los 3.458 euros tras sumar diez trimestres consecutivos en máximos absolutos. El desequilibrio estructural entre oferta y demanda, sumado a un aumento sin precedentes en los costes de edificación (+11,2%), impulsa las subidas en casi todas las capitales, lideradas por Málaga, Madrid y Barcelona.

MADRID. — El mercado de la vivienda de nueva construcción en España ha vuelto a romper sus propios techos. Durante el segundo trimestre de 2026, el precio medio del metro cuadrado se encareció un 9,7% en tasa interanual, según los últimos datos publicados por Grupo ST (antes Sociedad de Tasación). Se trata de la tasa de crecimiento más elevada desde los años de la burbuja inmobiliaria, acelerando el ritmo mostrado en periodos anteriores (+9,3% a comienzos de año y +8,9% al cierre de 2025).

Con este avance, el valor medio de la vivienda nueva en España escala hasta los 3.458 euros/m², registrando el décimo trimestre consecutivo en niveles récord. En términos prácticos, adquirir una vivienda a estrenar tipo de 90 metros cuadrados requiere hoy una inversión media de 311.220 euros, lo que supone pagar 27.630 euros más que en el mismo periodo del año anterior.

Una paradoja de mercado: menor actividad, mayor precio

La escalada de precios contrasta con un contexto de desaceleración en el número de operaciones comerciales. De acuerdo con los registros recientes del Colegio de Registradores, las compraventas cayeron un 7,6% en mayo, encadenando cinco meses de contracción.

Sin embargo, esta moderación en las transacciones no se ha traducido en un ajuste de precios debido a un desequilibrio estructural entre la oferta y la demanda:

           PRESIÓN DEL MERCADO RESIDENCIAL DE OBRA NUEVA
           
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 |                        DEMANDA ALTA                           |
 |  • Formación de hogares (~200.000/año)                         |
 |  • Comprador internacional y reposición                       |
 |  • Exigencia de mayor eficiencia y distribución moderna        |
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                                |
                                v  [ DÉFICIT: 750.000 VIVIENDAS ]
                                ^  (Cálculos del Banco de España)
                                |
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 |                        OFERTA RESTREÑIDA                      |
 |  • Escasa disponibilidad de suelo edificable                  |
 |  • Trámites urbanísticos dilatados                            |
 |  • Coste de construcción en máximos (1.451 €/m²)               |
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Pese a que los visados de obra nueva crecieron un 9,3% en los primeros meses de 2026, el stock disponible sigue resultando insuficiente. Según estimaciones del Banco de España, el déficit acumulado entre la creación de hogares y la entrega de nuevos inmuebles alcanza ya las 750.000 unidades.

Los costes de construcción se disparan un 53% desde 2020

A la escasez de suelo y la rigidez administrativa se suma la presión de los costes de edificación, que crecen a un ritmo superior al del propio valor final de venta.

• Coste medio de edificación: Alcanzó los 1.451 €/m² en el segundo trimestre (+11,22% interanual).

• Impacto acumulado: Edificar una promoción residencial cuesta actualmente un 53,04% más que en 2020.

• Efectos indirectos: La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) advierte que este encarecimiento de los materiales y suministros pone en riesgo la viabilidad financiera de los proyectos, pudiendo derivar en retrasos o paralización de obras.

A ello se añade un entorno financiero crecientemente exigente. En junio, el Banco Central Europeo reajustó los tipos de interés hasta el 2,25%, impulsando al Euríbor a 12 meses a una media del 2,71% (frente al 2,07% registrado un año atrás), lo que encarece la financiación hipotecaria para las familias.

«El mercado mantiene una demanda sólida, sostenida por la formación de hogares, la reposición y el comprador internacional, pero el nivel de precios alcanzado empieza a limitar el acceso de una parte de la demanda potencial.»

— Consuelo Villanueva, Senior Advisor y directora de Instituciones de Grupo ST

Mapa por capitales: Málaga encabeza las subidas y Barcelona la carestía

El comportamiento de los precios ha sido alcista en 51 de las 52 capitales evaluadas (incluyendo las ciudades autónomas), permaneciendo estable únicamente en Ávila (0,0%). De todas ellas, 23 capitales han alcanzado su máximo histórico en este trimestre.

         MÁXIMOS Y MINIMOS POR CAPITALES DE PROVINCIA (€/m²)
         
  Barcelona  |===========================================| 6.310 €
     Madrid  |==================================| 5.471 €
S. Sebastián |==============================| 5.047 €
     Bilbao  |======================| 3.677 €
      Palma  |====================| 3.247 €
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 Media España|=====================| 3.458 €
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   Badajoz   |=========| 1.475 €
     Ávila   |=========| 1.465 €
   Cáceres   |=========| 1.440 €
Ciudad Real  |========| 1.416 €

Las capitales más dinámicas

• Málaga (+11,9%): Lidera las subidas en España, impulsada por desarrollos urbanísticos de gran envergadura como La Térmica (670 viviendas).

• Madrid (+11,8%) y Barcelona (+10,8%): Continúan mostrando incrementos de doble dígito debido al desajuste entre la demanda compradora y la escasa oferta disponible.

• Palma de Mallorca (+10,6%) y Valencia (+10,0%): Completan el grupo de mercados donde los precios crecen por encima del 10%.

«Son mercados muy sólidos y con una demanda estructuralmente fuerte. La oferta no alcanza a cubrir la presión compradora; por eso observamos subidas acusadas incluso en ejercicios donde la cifra de compraventas se modera.»

— Cristina Ontoso, directora Comercial de Culmia

Las plazas más exclusivas y las más accesibles

• Barcelona se consolida como la única capital que supera los 6.000 euros por metro cuadrado (6.310 €/m²), condicionada por la normativa municipal que obliga a reservar un 30% de las nuevas promociones a vivienda protegida, lo que ha frenado la producción privada.

• Le siguen Madrid (5.471 €/m²) y San Sebastián (5.047 €/m²).

• En el extremo opuesto, solo cuatro capitales ofrecen valores medios inferiores a los 1.500 €/m²: Ciudad Real (1.416 €/m²), Cáceres (1.440 €/m²), Ávila (1.465 €/m²) y Badajoz (1.475 €/m²).

Perspectiva para la segunda mitad del año

Las proyecciones de Grupo ST sugieren una ligera atenuación en la velocidad de crecimiento hacia el cierre del ejercicio, proyectando un incremento anualizado cercano al 9,3%. Aunque no se atisba un cambio de tendencia a la baja, se prevé una moderación progresiva del ritmo ascensional que aproxime la evolución de los precios a la capacidad de renta de los hogares.